I N T R O D U C C I Ó N
Comenzare detallando que, durante
el seminario de Políticas de vivienda en
México, aporto en vida cotidiana, con temas que me hicieron reflexionar
acerca de las prácticas de producción de vivienda en México y la planeación en
los entornos de la cuidad tomando en cuenta factores como la oferta y la
demanda, así como políticas económicas y políticas sociales.
Temas específicos con objetivo
basados en exposición colaborativa de la bibliografía propuesta en el curso:
con el propósito de revisar conjuntamente, las determinantes estructurales que
conforman la realidad en el ámbito de la vivienda. Ha sido una materia que nos ha hecho la
cordial invitación a generar y aportar temáticas contemporáneas en la investigación,
vistas desde un punto de vista político, social, económico, cultural e
ideológico, en base a las aportaciones con carácter crítico y reflexivo, podemos
deducir qué la clase es un apoyo multidisciplinario para responder a diferentes
puntos de vista con bases teóricas, generando una triada indivisible compuesta
por la arquitectura, la ideología y el capitalismo para la generación de
vivienda, comprender la generalidad de como se produce vivienda en la
actualidad y los pasos que sigue la manufacturación masiva de esta.
Actualmente vivimos en un mundo
globalizado en donde los países y sus poblaciones están sometidos a grandes
presiones externas, existe una serie de factores que condicionan el
funcionamiento de las distintas estructuras de gobierno, esto ha creado un
fenómeno en las personas de manera individual y colectiva en el cual se
cuestiona el derecho a una vivienda adecuada y la capacidad del gobierno para
otorgárselas, plasmando en estas políticas acuerdos, como un motores impulsores del desarrollo
económico, que de esta manera buscan una acreditación, aceptación y
solidaridad, con este discurso político, implementando arquitectura que
corresponde a copias de modelos de
producción masiva, así como negocios
réntales en su construcción, aspectos financieros inadecuados, perjudícales
para la sociedad, todas instauradas en la vivienda de interés social en México
por lo cual hipotetizamos que los créditos hipotecarios del Infonavit no
responden a las problemáticas actuales de la vivienda: derivado de las
siguientes problemáticas: casas idénticas, aledaños a los principales centros
urbanos, casas chicas, problemas grandes, espacio carente de privacidad y
desarrollo para sus integrantes, créditos prolongados.
CRÉDITOS HIPOTECARIOS NO REPRESENTAN UNA SOLUCIÓN A LA VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL
La vivienda social en México, en
los últimos años, ha sido el producto de la aplicación de políticas sociales
cuyo objetivo es el de satisfacer la necesidad creciente de las familias
mexicanas para tener acceso a la obtención de una vivienda, ya que es un factor
decisivo en nuestra calidad de vida, siendo un derecho fundamental reconocido
universalmente desde hace más de un cuarto de siglo. La vivienda es un lugar
permanente el desarrollo de funciones básicas, donde el individuo pueda
refugiarse, recuperarse física y emocionalmente del trabajo diario, salir
cotidianamente rehabilitado para integrarse positivamente a la sociedad a que
se pertenece, físicamente es una pequeña porción de territorio donde se
reconoce exclusividad de uso.
La vivienda fue reconocida como
parte del derecho en la declaratoria universal de los derechos humanos de 1948,
esto quiere decir que el Estado proveerá de viviendas sociales para los habitantes con menos recursos. La Vivienda de Interés
Social es aquella vivienda dirigida a las personas menos favorecidas, pero que
perciben un salario mensual dentro de marcos legales, vigentes mediante prestaciones
laborales establecidas por la Ley Federal del Trabajo que te ayudan a mejorar
tu calidad de vida, estas políticas no
siempre son una actividad
"desinteresada", persigue fines y por lo tanto afecta intereses, a
veces en nombre del "interés general" de la sociedad, a veces en
nombre de intereses particulares con los que se identifica y a los que no pocas
veces encubre bajo el manto de la conveniencia social.
Derivando en instituciones
gubernamentales que como el Instituto
del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit), que es una
institución financiera destina créditos hipotecarios a trabajadores que estén
afiliados a ella cuando tienes un empleo con
prestaciones laborales y estás incorporado al Instituto Mexicano del Seguro
Social , automáticamente formas parte de los derechohabientes que tienen una
cuenta individual en la cual se registra tu Sistema de Ahorro para el Retiro
(SAR) esta cuenta se divide en 4 subcuentas y cada una tiene una finalidad:
Ahorro para el retiro, cesantía en edad avanzada y la vejez, Aportaciones
voluntarias, Vivienda (aquí entran los créditos hipotecarios Infonavit),
Aportaciones complementarias de retiro. Los
créditos Infonavit tienen como intención ofrecer a todos los trabajadores la
oportunidad de construir un patrimonio, desde que cuentas con un registro de
seguridad social a través de tu empresa o patrón ya estás afiliado, sin embargo, para recibir
el apoyo, debes cubrir cierta precalificación[1] que
demuestre que puedes solventar un crédito hipotecario.
Infonavit define que las
condiciones de tu crédito se establecen con base en tu precalificación, que
considera tu edad, salario y monto de crédito, es decir que tan conveniente es
autorizarte un crédito hipotecario que incluye una tasa de 12% anual, al momento de
contratar tu crédito más el plazo para liquidarlo no debe rebasar los 65 años
de tu edad, del monto del crédito se descontará el 3% por gastos de titulación,
financieros y de operación
Montos
máximos de crédito
De acuerdo con las tablas de montos
máximos de crédito actualizadas hasta el día de hoy, actualmente estos serían
los montos aproximados si ganas entre $2,500 y hasta $53,700 al mes:
Si ganas entre $2,500 y $7,200
mensuales, el Gobierno puede otorgarte un Subsidio, el cual es un apoyo extra
para complementar tu capacidad de compra, de entre $40,000 y hasta $60,000
dependiendo de tu salario y del precio de la vivienda. Si ganas más de $7,200,
en 2019 no podrías recibir un Subsidio. Sin embargo, estas tablas solamente son
una referencia, y es el monto máximo para trabajadores de hasta 35 años ya que
posteriormente tu capacidad de compra va disminuyendo cada año. Además,
Infonavit evalúa el comportamiento de pagos de las aportaciones de tu empresa,
así como tu historial crediticio y buró, por lo que tu capacidad puede
disminuir entre un 10 y hasta un 20%, es decir el sistema de créditos evalúa la
certeza y posibilidad de que el crédito
se pague sin contratiempos durante un plazo de 30 años es decir una persona que
vive 80 años pasara el 38.5% de su vida pagando el crédito hipotecario.
Infonavit requiriere las
condicionantes antes mencionadas a los derechohabientes que solicitan su
crédito hipotecario, Ahora bien, luego de reunir los puntos requeridos por el
instituto, si a un trabajador le prestan 500,000 pesos para que adquiera una
vivienda en realidad sólo le entregaría 340,000 pesos, es decir sólo 80% del
financiamiento aprobado, lo demás lo tendrá que aportar el trabajador 160,000
pesos.
De la misma manera, no podemos pasar
por alto que existen entidades bancarias de distintos rincones del mundo no han
dudado en llevar a cabo la creación de créditos de vivienda social. Con los
mismos se intenta ayudar a quienes tienen una economía limitada prestándoles un
dinero para que puedan adquirir una vivienda, la realidad socioeconómica hace
que dicha necesidad no pueda ser satisfecha por muchos individuos mediante un
crédito Infonavit, en este marco el Estado se involucra con particulares para dotar de este derecho. Los créditos del Infonavit son
un negocio para él Estado, estos resultan un fraude y abuso desmedido en contra
de la sociedad, que buscando seguridad social mediante la obtención de una
vivienda se enfrascan en mecanismos de saqueo avalados por el mismo Estado ya
que a pesar de que un crédito bancario se puede considerar para comprar una
casa de mayor valor, hay que considerar que se debe dar un enganche antes de
recibir el crédito por sus plazos y montos, es el tipo de crédito que más
denuncias de abuso tiene al ser a largo plazo, las condiciones de un crédito
pueden cambiar sin que lo notes y crecimiento
del monto a pagar si tienes algún retraso, se pone por encima la
mercantilización que el valor de uso[2] de la
vivienda. Por ello se enlistan las ventajas y desventajas de ambos créditos.
INFONAVIT O BANCO
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MODALIDAD
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VENTAJAS
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DESVENTAJAS
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CRÉDITO
INFONAVIT
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Bajo riesgo.
·
Jamás te será negado, a pesar de
tener un pésimo historial financiero. El Infonavit revisa la información de
sus derechohabientes, para evitar que los trabajadores destinen hasta el 80%
de sus sueldos en deudas bancarias.
·
No solicitan pago de enganche.
·
El saldo de tu subcuenta de
vivienda puede servir de garantía ante el banco, en caso de desempleo. Esto
es de gran ayuda para amortizar deudas bancarias.
·
Puedes solicitar el COFINAVIT,
crédito colaborativo entre el Infonavit y un banco para la compra de
inmuebles con valor superior. Es decir, una vez que liquides tu deuda con el
Infonavit, las aportaciones laborales serán destinadas a la institución
financiera de tu elección.
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·
Tasa de interés del 12%, superior
a la que ofrecen las entidades
·
Bajo riesgo.
·
Jamás te será negado, a pesar de
tener un pésimo historial financiero.
·
No solicitan pago de enganche.
·
El saldo de tu subcuenta de
vivienda puede servir de garantía ante el banco, en caso de desempleo.
·
Sin la contratación de un crédito
bancario, no puedes adquirir inmuebles con valor mayor a 1 millón 600 mil.
·
Cada año tu deuda incrementará
por la Unidad de Medida y Actualización (UMA). En otras palabras, los
primeros años no notarás una reducción significativa de tu deuda.
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CRÉDITO EN BANCO
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·
El préstamo puede llegar hasta
los 20 millones de pesos y las tasas de intereses van del 9% al 11%. Además,
la tasa de interés es fija, pero se incrementa la mensualidad un 2% anual, lo
que hace más visibles a los avances.
·
Si contratas un crédito bancario
y no utilizas el crédito Infonavit, las aportaciones patronales se van a tu
subcuenta de vivienda de la Afore (lo que representa un ahorro seguro para tu
jubilación).
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·
El nivel de riesgo es mayor que
en el Infonavit.
·
Requiere un historial crediticio
impecable. Si careces de él, te será negado en cualquier institución
bancaria.
·
El Costo Anual Total (CAT)
[integrado por seguros, comisiones por manejo de crédito e intereses] pueden
elevar el monto a pagar.
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Fuente: Elaboración propia
Es por ello que el trabajador
deberá tomar en cuenta estas posibilidades y consideraciones al ejercer su
crédito otro factor importante es considerar la oferta y le demanda de vivienda
ya que
la Ciudad de México tiene una
demanda de vivienda de los tipos social y popular mientras que oferta se
inclina por la construcción residencial, con departamentos con un precio
promedio de 6.5 millones de pesos, más de la mitad de población de la Ciudad de
México se ve imposibilitada a acceder a un crédito para comprarlos, toda vez el
60% gana menos de diez salarios mínimos, es decir, menos de 10,000 pesos al
mes.[3]
·
Oferta
inmolaría. El precio promedio de los departamentos nuevos en la Ciudad de
México pasara de 1 millón de pesos (mdp) a 3.5 millones, de acuerdo con Gene
Towle, director de Softec[4]. Los
precios han crecido también porque la demanda rebasa tres veces a la oferta.
·
Demanda
inmolaría. En principio hay demanda, pero la gente no puede pagar lo que
cuestan los departamentos ya que la vivienda requerida es de los tipos social y
popular.
La demanda inmobiliaria se ajustará
a las clases menos favorecidas enfrentándolas a condiciones mercantiles
desfavorables como lo son: mercado laboral que no cuentan con el capital
suficiente capital para la adquisición de una vivienda cercana a su lugar de
trabajo, orillando a elegir viviendas periféricas al entorno metropolitano,
optando por viviendas lamentables, lejanas y costosas, pero para iniciar su
patrimonio la mayoría de los trabajadores tiene que conformarse con lo que se
les ofrece de acuerdo a su crédito.
La falta de ética de los
desarrolladores en la construcción de
las viviendas de interés social edificadas en el área metropolitana, que incumplen
con las características de funcionalidad y necesidades para sus habitantes, las
constructoras y el Gobierno anteponen el costo de las viviendas a las
necesidades habitacionales, pues son construidas para ocupar el mínimo de
espacio requerido y al menor precio, es evidente que la durabilidad de los
materiales no va a ser la misma si estos son de segunda, por lo que es posible
que pronto empiecen a dar problemas. serán entonces necesarios cambios que
generan gastos extras y no hablamos de
si quienes habitan en la vivienda comienzan a sufrir riesgos para la salud, sin
importar que para las personas sea casi imposible habitarlas, en términos
generales se trata de construcciones en masa, con la misma forma y colores, un
cuarto o dos en el mejor de los casos, sala-comedor, baño y una cocina muy
pequeña. A esto se suma que son construidas en lugares lejanos, lo que vuelve
difícil habitar estos sitios es por la lejanía con los centros de trabajo,
escuelas o comercios, pues resulta desgastante que en muchos casos los
habitantes pierden más de tres horas al día en traslados de casa a la escuela o
el trabajo.
Cuando un trabajador hace su
trámite de Infonavit ilusionado ve las casas y en todas con su publicidad
aluden a “el mejor lugar para vivir”, sin tomar en cuenta dimensiones de la
vivienda y los materiales con los que
fue construida atrayendo consecuencias
socio económicas como las reparaciones estéricas y estructurales por cuenta
propia.
Los espacios mínimos en la vivienda
de interés social no representan una solución si no un hacinamiento[5] el diseño
arquitectónico dentro de las viviendas encontramos las
dimensiones físicas
mínimas, la dificultad de transitar en los
espacios, mínimo grado satisfacción que
tiene el espacio para realizar las actividades a las que está destinado, entre
otros. Con lo anterior
entendemos que el diseño arquitectónico se encuentra en una permanente
relación, ya que quienes viven en un espacio, emplean la administración de
recursos como herramienta para mejorar su habitabilidad. Nos encontramos
ante una constante fluctuación entre factores independientes del diseño, los
aspectos dependientes al diseño y como los habitantes administran estos
recursos para mejorar su espacio (Pereira, C 2015), pero que pasa cuando no
pueden mejorar su entorno ya que estos fraccionamientos, arraigan consecuencias
sociales, que no dependen del trabajador si no de su entorno próximo como son la delincuencia, zonas carentes de fuentes de trabajos y con
altos costos en el trasporte, casas en lugares donde no hay futuro, entendiendo
la influencia que tiene la construcción de conjuntos habitacionales en el
comportamiento y la interacción de las familias mexicanas situaciones
percibidas como problemáticas y generadoras de estrés.
Otro factor que
genera estrés en el trabajador es pagar el crédito ya que media vida se
encontrara sujeto al crédito
Otro factor que
genera estrés en el trabajador es pagar el crédito ya que media vida se
encontrara sujeto al crédito el
derechohabiente no puede aportar en pesos, siempre será en “Veces el Salario
Mínimo” (VSM), que al aumentar cada año
el salario mínimo, el crédito se ajusta automáticamente y es de esta manera el monto del crédito no
disminuye, aunque se valla amortizando
mes con mes, pues los abonos se aplican a los intereses y en menor cantidad a
la deuda del capital que va disminuyendo
en una mínima cantidad.
Por ejemplo, Roberto, en el 2012
debe poco más de $292 mil pesos equivalentes a 154.596 VSM. La deuda en VSM si ha disminuido, pero
recordemos que el valor del salario mínimo se ajusta cada año y por lo tanto la
deuda aumenta, en el 2012 por cada $100 mil pesos de deuda, aumentó $4200
pesos, en el 2013 $3900 pesos por cada $100 mil. Un crédito que en diciembre
del 2011 era de $300 000 pesos, en enero del 2012 subió a $312 6000, lo cual en
el caso de Roberto equivale a casi 5 mensualidades más. Y a si se reajustará cada año durante el
periodo del crédito lo que equivale a que en
30 la vivienda le habrá costado cuando menos cinco veces lo que le cobra
el Infonavit y alrededor de 20 veces de su valor real y media vida en pagarla.
En México existen 80 millones de
derechohabientes Infonavit[6] de ésos,
40 millones tienen acceso a crédito; en este momento 8 millones los están
pagando. Recalculando la deuda cada vez que el trabajador tiene un salario
mejor, mediante el aumento de la
mensualidad, pero si cambia de trabajo y gana menos el adeudo no es
recalculado, es parte de la repercusión que tiene quien accede a un crédito. La
reforma hacendaria que concreta la aplicación del 10% en el precio de las
viviendas, además de la aplicación del IVA en cada uno de los pagos, aplicará
también en los réditos.
De esta manera el gobierno y la
iniciativa privada se garantizan de establecer
una relación duradera, que adopta
estrategias adecuadas en materia de financiamiento, dado que se debió
introducir cambios en sus políticas para garantizar una mayor mercantilización
de la vivienda, potencialmente dirigida a un mercado laboral que mediante la
retención de una porción de su salario, es saqueado a lo largo de su vida
laboral, dibujando un panorama donde presuntamente se le dota de mejores
condiciones de vida al obtener una vivienda, sin embargo posiblemente no será
la mejor respuesta al problema si a lo largo de su vida estas condiciones se
vuelven desfavorables para el trabajador .
Otros costos trasladados al trabajador
son los fallos en las connotaciones admirativas del Instituto del Fondo Nacional
de la Vivienda para los Trabajadores por ejemplo si el trabajador en algún momento pasa
cartera vencida INFONAVIT traslada la cartera a instituciones para que se encarguen
de la deuda es decir seden “los derechos legales de recuperación” y la venta de la vivienda se acelere, y dejan
en desprotección absoluta a miles de mexicanos porque además a los deudores no
se les concede el “derecho de tanto”[7], es
decir, pugnar porque se les venda a ellos la cartera al mismo precio que a las
empresas privadas, las cuales pagan al Infonavit, en promedio, 20 mil pesos por
cada crédito.[8]A
estas instituciones de recuperación los guía el interés de cobrar una deuda
producto de años de esfuerzo por parte de trabajador, que enfrenta medidas económicas, legales,
administrativas, técnicas en la obtención de su vivienda, problema
particularmente grave en México.
C O N C L U S I O N E S
En la actualidad se han aumentado considerablemente
las cifras de construcción de la vivienda social y económica, sin embargo, las
viviendas sociales se diseñan bajo prototipos preestablecidos en donde se trata
de llevar a los límites mínimos el diseño de los espacios. La economía está por encima de las necesidades
de los usuarios anteponiendo la mercantilización de la vivienda, construyéndose
bajo diseños uniformes, minimizando los materiales de buena calidad, estos
prototipos se realizan pensando en la estandarización para reducir costos y
aumentar la ganancia al mercantilizar la vivienda. Por otra parte la vida
cotidiana en el contexto nacional no
alcanzado un desarrollo uniforme y eficiente de los servicios y esto refleja
también los desajustes al interior de las familias, ya que los jóvenes y niños
tienen a realizar actividades lejos del hogar y del espacio familiar en donde
los tiempos de convivencia se ven afectados en la calidad, por extensas jornadas
de trabajo de los padres, así como las horas destinadas a los traslados, la
necesidad de crear centros habitacionales masivos o mantener vecindades
carentes de una organización social clara, refleja también el hacinamiento que
impacta en la conducta y la vida social de sus habitantes.
En el aspecto económico el Estado y la Banca Privada se garantizan de establecer una relación duradera y cíclica adoptando
modelos de financiamiento, que han
logrado incorporar a más trabajadores con la promesa de una vivienda digna, que
mediante la retención de una parte de su salario, es saqueado a lo largo de su
vida laboral, dibujando un panorama donde presuntamente se le dota de mejores
condiciones de vida al obtener una vivienda, donde la vivienda no debe ser una
condena para quien la adquiere, bebería ser la primera opción para crear estabilidad
en el derechohabiente. Estas transformaciones solo llegaran con modificaciones
profundas en las instituciones que nos representan, sin embargo, el estado se
mantiene al margen de promover una legislación que obligue el cumplimiento de
un sistema utilitario y financiero normalizado
que permita interpretar los anhelos, aspiraciones y expectativas del poblador
para orientar la acción de la vivienda social, hacia la calidad de vida donde
él trabajador pueda apreciar y valorar una efectiva utilidad a un crédito
hipotecario para la obtención de una vivienda.
B I B L I O G R A F Í A
Instituto
del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (2019). Revista
Infonavit, México
Pereira,
C. (2015). Psicología de la Arquitectura. Revista ícono. Panamá. Recuperado de http://www.revistaicono.com/detalle.php?cid=12&id=234
Revista
Lamudi México (2018) Informe del mercado inmobiliario en México 2018
S I T I O S W E B
https://www.infonavit.org.mx/
[1] La
precalificación es un número que Infonavit te proporciona para determinar si
cumples con los requisitos para ejercer tu crédito Infonavit. En esta
precalificación se considera los siguientes factores: tu edad, salario, ahorro
en la Subcuenta de Vivienda y los bimestres que has cotizado continuamente en
Infonavit, todos se representan a través de los famosos “puntos Infonavit”.
[5] Hacinamiento definido como la capacidad de los
sujetos para adecuarse y modificar el espacio que habitan
[7] El derecho del tanto es
la posibilidad jurídica que le da la ley a un copropietario para adquirir, en
igualdad de circunstancias, respecto de cualquier tercero, la parte indivisa
del bien sobre el que recae la copre piedad, que pretenda vender otro copropietario.
[8] Entrevista
a González Garza calificó de “robo” la transferencia de cartera del Infonavit a
Pendulum y SCRAP II,
https://www.jornada.com.mx/2009/01/07/index.php?section=politica&article=003n1pol
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